金融庁・銀行経営関連
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えーっとですな、検索エンジン経由で来る方は殆どこのページに辿りつくようです(^^)。（←という時代も有りました）文体が斜に構えておりますんで、少々読みにくいかと存じますが何卒お付き合いください。ご意見ご感想はこちらのメールアドレスまで一つよろしくです。
２００６年度
２００７／０３／２３「地価公示で早速煽り報道発見」
２００７／０３／２０「金融庁監督局銀行第一課長のインタビュー記事」
２００７／０３／１９「日経金融新聞の不動産関連特集記事になるほど」
２００６／１２／２９「国土交通省も都心部の地価に注意らしい（メモ）」
２００６／１２／２７「不動産バブル終了のお知らせ・・・かも」
２００６／１０／１１「消費者金融問題、批判の方向がおかしいだろう」
２００６／０７／２５「デリバティブ上場規制緩和に一言」
２００６／０６／２９「国土交通省と金融庁の施策が矛盾してないっすかあ？」
２００７／０３／２３
○地価公示にシロウトの雑感
＃シロートにつきトンチンカンなのは笑って下さい
金融庁の幹部様が都心部の一部における不動産価格の上昇に関して日経金融インタビューで警戒感を表明しているそばから国土交通省様が都心部地価絶賛上昇を世間一般に大公表する公示地価公表とは実に香ばしい。
で、「全国平均で上昇」といってますが、面積的に言えば下落してる方が断然多くて２極化が絶賛拡大しているようにしか思えませんが、まあこういうのは雰囲気が出来ると、またぞろ新築マンションブームとか言って価格がさっくり上昇するんでしょうなあと思う次第。記者発表では「このままの勢いで都心部が上昇する訳ではありません」とかわざわざ言ってたようですけど。
で、あたくし昨日の夜９時の公共放送ニュースを見ておりましたら、「私たちのマイホーム購入にどういう影響があるでしょう」と言うことで、「都内では手ごろな価格の新築マンションが減っています」「待っていると買えない」「あの時買っておけば良かった」「夢のマイホームが遠のく」などと煽り文句が満艦飾の報道に誠に微笑ましいものを感じましたけどね、おっほっほ。（追記：しかし決定会合のフライング報道もそうですけど、何か公共放送なのに一生懸命センセーショナルな報道を追い求めてませんかねえ、全く困ったもんだ）
＃新築マンション人気の江東区臨海部なんですけど、今まで放置プレイになってた地所が幾らあるか自転車でも乗ってロケハンする事をお勧めします。推奨ルートは有明から辰巳回って木場に抜ける感じで♪
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２００７／０３／２０
○日経金融新聞の不動産関連インタビュー
昨日の続きですが、日経金融新聞の連載特集『不動産は「バブル」か』の後半はインタビューでして、その中で金融庁の遠藤課長（監督局銀行第一課長）のインタビューがございました。
で、収益還元法で導かれた価格に対して『根拠があって収益還元価格の適切さを説明できるならいいが、願望を織り込んでいるなら、価格の妥当性を疑わざるを得ない』ということで、結論部分では都心部などの絶賛資金流入物件を念頭に置いての指摘だと思いますが『今の不動産はやはり通常の状態ではないと思っている』との指摘をしておりました。
まーあたくしシロートの類なので本当はどうなのよというのは存じませんけど、都心部の状況とか、ファンド売買絡みなどでは（そもそもあたくし確か一昨年から昨年に掛けてファンド関連の売買とかレポートとか見てて「？？？」と思って何か書いたような気もするのですがサルベージしてませんです）ちょっと昔のアレを思い出させるような雰囲気を感じるんざますがね。特にあたくしなんぞ金貸しの手先としてバブル崩壊途中で過去の金貸し案件資料を見て血圧が良く上昇しただけに、その手の香りには妙に敏感に反応するのよね。
まあそれはともかく、収益還元法に関して疑問ということですが、基本的にこの手の物には鉛筆舐め舐めの要素がどこかに入る面がございまして、まあそこのところをどう評価するのかが難しいという話でございますわな。でも何かこの指摘に既視感があると思ったら本石町日記さんの指摘で判りました(^^)。
http://hongokucho.exblog.jp/6624023/
金融庁幹部インタビューの感想＝笑った点、疑問と違和感覚える点
の最初の部分ですな(^^)。そうそうＤＣＦ法ですよＤＣＦ法、これって日銀も言ってましたが、金融庁さまもＤＣＦ法の話をしてましたなあと思うのでした。いやはやそうですなあという感じ。
で、不動産市況（地面の価格とは限らない話ですけど）に関してはあたくし都心部分の特に住宅系物件とか、ファンド絡みのあたりとかを興味本位でテキトーにシロウトヲチしてるせいか、ちょっとねえと思う部分はございます（東証ＲＥＩＴ指数の昨年末近くからの上げっぷりなんかもご参考に＾＾）。ただし、それを日銀が警戒して利上げするとかいうのはそりゃ話が変でして、誰がとなると金融庁になるんでしょうな。そのあたりコメント欄の飛車さんの見解に同意です。
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２００７／０３／１９
○日経金融の不動産関連記事にふむふむなるほど
１６日金曜日の日経金融新聞１面特集記事のお題は『不動産は「バブル」か』ってお話でして、読んだ感じでは「バブルでは無いが注意すべき点が見受けられる」という流れになっておりました。ふむふむなるほどと思いながら読んでおりましたが、中々良さそうな記事なので続編に期待したいです。で、その記事を見てて２箇所ほど特に「ほっほー」と思ったんですが。
特に都心部の不動産価格絶賛上昇状態で、『ファンドの運用資金に対する負債の比率が７０％程度の案件の場合、２－３年前までは２％程度だったが、相次ぐ競争で１％を下回る水準のケースも珍しくない。』（同記事より、以下の引用も同様）そうなのですが、この状態に関しては『「バブル」とみることに不動産業界は否定的だ。』とのことでして『「運用利回りは長期金利を上回り、買われすぎではない」（ＲＥＩＴ運用会社）と反論する。』そうです。
・・・・長期金利と比較している時点でやり過ぎのような気がするんですけど・・・・・
それとですな、もうひとつ「ええっ」と思ったのは記事で指摘しているファンド間の転売でして、『ファンド間で転売が繰り返される結果、賃料など物件価値は同じなのに販売価格だけが上昇する現象も起きている。』というのは、その価格がどうのこうのは存じませんが、ファンド間での売買というか物件入替に「？？？」なものを感じたのはあたくし１年ちょっと前にこの駄文で言及したような気がするんですが。
で、その「ええっ」部分はその続き部分です。『「土地転がし」と見まがうばかりの取引の登場で、ある大手リース会社は「物件所有者の履歴もしっかり確認するようにした」という。』との事です。えーっともしかして今までそのあたり確認しないで融資つけてたりしてたんでしょうかと目がテンになってしまいましたことよ。素人のあたくしだって「何か引っ掛かるなあ」って思うんですけど・・・ま、取材に答える形でコメントしたのでそういう表現になっているだけだと思うんですが。
ということで、どうもこうやり過ぎ感は漂うのですが、まあ「不動産バブル懸念」ってネタが言われるうちはバブルではないという理屈も成り立ちますので（笑）、まー今後の金融庁の舵取りを見守りたいですな。
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２００６／１２／２９
○国土交通省も都心部の地価に注意ですかそうですか
というニュースが出てたのですが、何故かそのような景気の悪い話はテレビニュースでは華麗にスルーされる傾向にあるようでして（昨日の金融庁の話もそうですが）、肝心のソースがネットでも査収できませんでしたが（見つけたら追記しときます）、まあそういうことのようですな。国土交通省のサイトでも見つからなかったのですけど・・・・
まあ何となくそんな匂いもするので事前に手を打って過熱防止っていう事を考えているんだろうなあと思いますが、こういうのはボディーブローのように効いてくるんジャマイカと存じます。まあ上手く軟着陸できると良いですけどね。
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２００６／１２／２７
○リスク管理強化のお知らせ
昨日しらっと出てたニュースがありまして、金融庁のサイトにこの内容が出たのは多分夜になってからでした。
http://www.fsa.go.jp/news/18/20061226-7.html
お題は『主要行等向け監督方針及び証券会社等向け監督方針の付記について』ということで、内容はまあ上記ＵＲＬ先（およびそこに詳しい資料へのリンクあり）をご覧頂くのが宜しいかと存じますが。
『３．当庁では、これらを踏まえ、平成18年10月～11月にかけて、各金融機関に対し、不動産ファンドに対する投融資の実態把握のためのヒアリングを実施し、その結果を踏まえ、以下の内容を留意事項として、監督方針に付記することとした。』
ということで、現状認識はこうなってます（改行変更＋○数字を○なし数字に変更しています）。
『(1)地価については、３大都市圏の商業地が15年ぶりに上昇しているが、これは一部地域の大幅な上昇が圏内の平均上昇率を牽引していることによる。実際に賃料が上昇しているのは東京都心等の一部に限られ、これまでの地価上昇は将来の賃料上昇期待による面が大きい
ことが伺えた。』
『(2)また、運用中の不動産ファンドが保有している不動産残高（簿価ベース）が、最近１年半で２倍以上になっているとの指摘もあるなど、不動産ファンド市場は拡大している。』
この（１）の表現はちと気になるところでして、「将来の賃料上昇期待で地価上昇」って表現は「本来その地価は収益還元的に見合った価格ではない」という見方が反映されている訳でして、ぶっちゃけ「都心部の一部ではバブル現象になりつつある」って言ってるのと同じように読めるのは気にしすぎですかねえ。
で、今後の方針らしいのがその先にございます。
『(3)このような中で、
１．信託銀行は、不動産管理処分信託にかかる今春の行政処分も踏まえ受託審査を厳格化している模様。
２．他方、主要行等の不動産ファンド向けノンリコースローンは、各金融機関でその取組みにかなりの差がありつつも、全体としてみれば、17年９月期の５兆円から18年９月期6.6兆円へと約３割増加しており、業種集中リスク等を勘案した、適正なリスク管理が行われているかについて十分留意する必要がある。
３．また、J-REITの運用会社等に対しては、利益相反取引防止態勢、物件取得時のデューデリジェンス態勢等、業務を公正かつ的確に遂行する態勢の整備状況について、今後も注視していく必要がある。
４．証券会社に対しては、J-REITの引受、不動産私募ファンドの募集及びCMBS（商業用不動産担保証券）等の組成の際の審査態勢や、それらの商品の販売時における顧客への説明状況について、今後も注視していく必要がある。』
２番のあたりですか、「業種集中リスク等を勘案した、適正なリスク管理が行われているかについて十分留意する必要がある」というくだりを読んでるとつい総量規制などという言葉を思い出してしまうのはあたくしだけですかそうですか。
不動産関連の融資への「リスク管理強化」はするわ、バーゼルⅡでアウトライヤー規制がかかるわと、銀行の皆さん一体全体どうやって収益上げにいくのでしょうと誠に同情の念に耐えませんが、この一連の動きが「不動産バブル終了のお知らせ」になるのかどうか注目していかないといけませんな。
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２００６／１０／１１
○団信には良い団信と悪い団信があるようです（雑談です）
あんまり消費者金融ネタをちゃんとフォローしてるわけでは無いので、この話もネットやら今朝のニュースやらで知った次第なのに物申すのもお恥ずかしい話ですが。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20061010i211.htm
アイフルも「借り手保険」廃止…大手４社足並みそろう
ということで、いずれ記事はアーカイブになっちゃうのでかいつまんで書きますと、要するにローン契約者に消費者金融会社が付保している団体信用生命保険（金融業界では「団信」と呼んでます）を廃止するって話でして、記事でもニュースでも言ってましたが、『「命を担保に取っている」と社会的な批判が高まっている』そうです。いや全くですよ、さいむしゃがしぬとろーんがかんさいになるなんてとんでもないはなしです（棒読み）。
えーっと、銀行や住宅ローン会社（その他でも同じ）で住宅ローンを借りると団信に加入させられる（と言っても保険料は債権者が負担。これはどこでも同じ）のですけれども、消費者金融の団信が社会的批判を浴びるのならば住宅ローンの団信だって社会的批判を浴びると思うんですが、世の中には良い団信と悪い団信があるですかそうですか。それとも消費者金融が団信を利用するのは制度の悪用とでも言うんでしょうかねえ。団信をあたかも「債務者に保険を掛けさせて自殺に追い込む」ようなものと勘違いして社会的な批判とやらが発生してるのではないかと。
＃過酷な取り立ての段階で「団信で返せ」みたいなケースがあるのかも知れない（というかそういう事例があるから批判になってるんでしょうが）けれども、その批判は団信ではなく過剰に厳しい取立て行為に対して向けられるべき物なんじゃないのかなあ
何かね、ここまで来ると「坊主憎けりゃ袈裟まで憎い」の世界になってるんじゃないのかって感じです。消費者金融問題に関しては別に現状に問題が無いなどという積りはさらさらございませんが、それにしても何か改善しようとしてあさっての方向へあさっての方向へと突き進んでいるように思えるのは気のせいでしょうかねえ。
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２００６／０７／２５
○デリバティブ上場規制緩和
テレビニュースを聞いただけで記事を見ないで脊髄反応。
金融庁の事前承認を撤廃して取引所の判断で上場が出来るってえ話ですが、取引所間で下らねぇ対抗意識を燃やす余り、原資産をマニュピレート（と英語を出して何となく穏当に書いてますが、要するに恣意的な価格操縦だよ）しやすいような胡散臭い物を上場しだして却って碌な事にならないに１万マザース(^^)。
マザースおっぱじめて１年も経たないうちに上場規制が強化された（上場審査を早く通すために決算期変更する荒業が続出してましたな。規制がいきなり強化されて決算期変更した企業皆呆然なんて懐かしい昔の話＾＾）のは記憶に新しい（ってほどでもないか）ですが、この手の物おっぱじめると必ず最初にコケて、その後立て直しでヒーヒー苦労するのは日本の伝統芸能でもございますので、今度はそうならないようにしてね（はあと）。
いやね、規制緩和するのはするで良いんですが、経済事犯に対する罰則の強化とか不当利得の没収制度とか作って経済犯則が「割に合わない」ようにして、ついでに監督機能の強化もセットにしないと規制緩和は無法地帯の創設に繋がる「善意で敷きつめられた地獄への道」になるんジャマイカと思うあたくしはアナクロ規制強化推進の抵抗勢力ですかそうですか。
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２００６／０６／２９
○国土交通省・・・・・
ネタもねえ（日本はCPIと日銀短観前だし米国はFOMC結果待ちだし当たり前なのですが）のでやむなくネタ拾いの為にNIKKEI NETなんぞを拝見していましたらこんな記事を査収。
『ＲＥＩＴ海外投資解禁へ・国交省2007年度にも』→
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060628AT3S2302927062006.html
どうせリンク先は数週間でリンク切れになりますので、記事の要旨は何ぞやと申しますとお題どおりでして、REITで海外不動産の組み入れを解禁にする方向だそうな。
えーっと、金融庁様におかれましては、最近不動産投信およびファンドに関して、組入不動産の鑑定評価がどうよとかいう観点からご指導に余念が無い昨今でございます。そんな中で国内不動産よりも鑑定がムツカシイ（と思ってますが）海外不動産の組入解禁って国土交通省の方針ですが、何か金融庁のやってる事と方向性が矛盾してねえかと思うのですが。
ちなみに不動産投信に関しては証券会社から出てくるレポートはどう見ても発行体寄りだなあとか、どこぞの公募投信でリリースされてた物件入替をみてたらSPCやファンド間の売買なんだけど、中身をよく見ると入替案件が同じ資本系列からの売買だったのを見て何だかなあと思ったとか、色々と書きたいことはあるのですが、（つーか昨年ちょっと書いたのですけれども、過去の駄文のどこに逝ったか忘れた。鋭意サルベージします）判断材料が少ない（というか単に判断材料を集める努力をしてないだけですが）、まあそんな状況によりあまり話をしないのでありました。
しかしこの規制緩和（まだ検討段階のようですが）は金融庁に新たな悩みのタネを投下する話ではあります。今後の展開を気にしたいと思うのでありました。
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